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在以内循环为主的经济发展背景下，基建行业承担起了拉动我国经济增长的重任，但目前我国基建行业仍存在着区域发展不均衡、行业市场化程度不足、发展持续性低等问题。基建行业不仅需要相关政策的支持，更需要如供应链金融、REITs等金融科技的赋能。

在国际市场上，REITs的发展已经超过60年，行业已经进入到相对成熟的阶段，应用遍布发达市场和新兴市场。2020年，中国证监会、国家发展改革委相继发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》证监发〔2020〕40号文件、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》〔2020〕54号文件，大力推动推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易。此举既是为了推动基建行业发展、刺激经济、应对下滑风险，更是为了促进金融科技在基建领域的创新。

1、国际基建REITs发展现状

REITs即不动产投资信托基金，以公募或私募的形势发行股份或收益凭证募集资金，并将资金投资于不动产等领域，由专门投资机构对不动产进行经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。

REITs模式经过多年发展，在不同国家和地区的不同行业产生了深远的影响，而其影响最大的便是基建行业。从目前市场数据来看，在统计数据相对完整的44个国家或地区，截至2019年，合计上市了858个REITs项目，总市值约2.09万亿。其中仅仅美国地区的市值就达到约1.33万亿，占比超过一半。

近年来，随着基建REITs影响力的逐渐扩大，新加坡、印度、泰国等国家也都陆续推出基础设施REITs，案例涵盖了公路、机场、港口、通讯设施、能源管道、电力输送设施、等诸多领域。在近20年间，REITs市值规模得到快速增长，并且呈现出集中化的趋势。

2019年全球有十三个市场市值规模超百亿，分别为美国（1.33万亿美元）、日本（1514亿美元）、澳大利亚（1006亿美元）、英国（906亿美元）、法国（871亿美元）、新加坡（739亿美元）、加拿大（680亿美元）、中国香港（371亿美元）、西班牙（259亿美元）、南非（243亿美元）、比利时（206亿美元）、墨西哥（202亿美元）、泰国（105亿美元）。美国及亚太市场成为REITs发展的领头羊，拉动了整个行业的增长，同时呈现出了在应用越成熟的市场，REITs模式认可度越高的现象。

2、美国基建REITs发展经验

美国是REITs的诞生地，也是REITs运作模式最为成熟、市场最为发达的国家，虽然挑战者不断出现，但从目前的数据来看，美国发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场仍处在主导地位，对我国发展具备自身特色的REITs具备一定的参考价值。

美国REITs市场的繁荣建立在其不断扩张的宏观经济环境下，并受到税收优惠政策推动，在相关监管和法律法规的不断优化中快速发展，其中也经历了数个非常关键的节点。

1、1960年，REITs诞生于美国，《国内税收法典》提出符合要求的REITs分红部分免税，成为REITs发展的助推动力。

2、1993年《综合预算调整法案》认定养老金由受益人持有，纳入税惠范围，促使许多养老金大规模配置REITs。

3、2004年，时任总统布什签署美国《创造就业法案》，取消了所有国外投资者在投资美国公开交易的REITs产品时候的差别对待，鼓励和吸引了大量外资涌入美国资本市场。

4、2007年，美国国内税务局（Internal Revenue Service）以一事一议的批复信函方式确认了基础设施可以成为REITs的适格投资对象，由此开启了REITs投资基础设施的序幕。截至目前，美国国内税务局已经确认REITs可投资的基础设施领域包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等等。

5、2015年《PATHACT》消除国外资金投资美国REITs障碍，并废除SEC上市REITs的惩罚性优惠股息规则。

我们可以发现，直到2007年，美国才推出基础设施REITs，在整个REITs行业的发展中出现的时间相对较晚。但从市值规模来看，截止2020一季度，基础设施REITs已经成为美国REITs中规模最大的一类，合计市值约1803亿美元，居各类REITs之首。

美国基础设施REITs大体可以分为两类，即广义基建类REITs和狭义广义基建类REITs。广义基建类REITs包括了基础设施、数据中心、自建仓储、工业等四类REITs，狭义基建类RETIs即基础设施类REITs，包括通讯、电力、能源类产品。

截至2020年一季度，广义基建类REITs总市值约4576亿美元，占整体比重约44%。狭义基建类REITs在美国亦起步较晚，于2012年上市，近年来得到较大发展，至Q1市值规模已达1803亿美元，单体规模约300亿美元。

3、我国基建REITs发展启示

基建REITs在一定程度上填补了市场空白，不但可以促进新经济生长动力的出现，更可以增加市场就业岗位。我国基础建设项目体量大，广义基础设施投资新增为17万亿水平，存量的基础设施投资超过100万亿，发展基建REITs的市场空间巨大，对我国未来内循环经济发展和就业稳定有着重要的意义。

基建设施类REITs为基建类企业开拓了新的融资渠道，基础设施有着建设周期长、投资数额大、投资回收期长的特点，基建项目建设和运营时间往往长达10-30年，因此往往会由地方政府主导项目推进。但这也导致行业市场化程度不足，资源无法得到最有效率的配置，持续性不足，限制了行业的发展。

基建REITs可以将现金流情况好的基建存量资产提前进行变现，释放我国积累了百万亿量级的存量基建资产，缓解反哺短期融资需求，不但可以盘活企业资产，更可以重新激活企业活力，促进我国基础设施领域的长效发展。

当前，我国地方政府隐性债务问题堆积，风险逐渐加大，基建央企的资产负债率也不断上升，而基建REITs可以增加企业融资渠道，帮助基建央企调整资产负债结构，有效降低企业或地方政府的资产负债率，改善投资主体单一造成的城市基础设施发展滞后情况。