行业资讯

产业园REITs发行规模总体适中，各单略有分化，东吴苏园发行规模近35亿元，华安张江、博时蛇口相对较小，分别为14.95亿元、20.79亿元，总体小于高速公路REITs，大于环保REITs。对比拟募集金额，第二批上市的建信中关村发行溢价达10.26%，为存量REITs中最高，而博时蛇口是唯一折价发行的项目，折价率为6.75%。

从投资者结构看，4单产业园REITs战略配售比例相对其他类型项目较低，均不超过70%。原始权益人及关联方战略配售比例存在差异，其中，东吴苏园占比相对较高，为40%，华安张江原始权益人及关联方战略配售比例仅20%。

 

发售期间，各产业园REITs投资热度较高，均提前结束募集期并启动回拨机制与比例配售。从比例配售结果看，博时蛇口网下认购及公众认购确认比例分别为5.94%、2.39%，建信中关村更是低至1.83%、1.97%。

 

 

目前已上市的四只产业园REITs项目区位优越，博时蛇口、华安张江、东吴苏园和建信中关村分别位于深圳、上海、苏州和北京，且均为该城市的核心产业园区板块。租金水平相对稳定、整体出租率较高，租户客群具有产业集聚效应，整体资质较优。

 

博时蛇口REIT底层资产万融大厦、万海大厦位于深圳市南山区蛇口网谷产业园。深圳蛇口网谷的前身蛇口工业区是中国第一个外向型经济开发区和工业园区，通过产业升级，蛇口网谷将工业厂房转变为科研创新基地，每平米产值由2000元增至10万元。蛇口网谷同时具备“中国（广东）自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的政策区位优势。

 

深圳全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值集中在产业园区，南山区存量产业用房约482万平米，占全市存量约47%，而项目所处的蛇口片区存量仅占南山区的8%，片区内竞争相对缓和。南山区产业用房平均租金为全市较高水平，在100-200元/平米/月左右，最高接近300元/平米/月。

 

华安张江REIT底层资产张江光大园为上海核心产业园之一，坐落于浦东新区，位于张江高科技园区核心地带，交通便利，配套设施丰富。张江板块作为上海市核心型产业园区，产业集聚度高、产业租赁需求较高，出租率位于各版块首位，供需结构较为均衡，过去两年，张江板块租金比上海核心产业园区平均租金高了近10元/平米/月。随着产业园运营逐渐成熟，上海市园区平均空置率逐步下降，在低位波动，2020年为12.9%。

 

东吴苏园REIT底层资产国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目位于苏州工业园区，园区由中国、新加坡合作设立，同时受到江苏省、苏州市各级政府的政策支持。苏州工业园区形成“电子信息、机械制造”及“生物医药、人工智能、纳米技术应用”等优势产业，在国家级经开区综合考评中2016-2020年连续五年位列第一。苏州工业园区租金水平在市内领先，平均租金约45-60元/平米/月，当地空置率约15-20%。近年上市的竞品产园包括博瑞医药全球总部、艾隆科技医疗总部园、华为桑田岛基地、联创产业园、新虹产业园等，其产业导向和地理位置与国际科技园、2.5产业园有差异，竞争层面影响较小。

 

建信中关村REIT底层资产均位于北京市海淀区上地区域中关村软件园内，园区率先形成人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面全国领先的特色产业集群。2020年园区聚集了国内外知名IT企业总部和研发中心700多家，国家规划布局内重点软件企业26家、上市企业70家、中国软件百强企业16家，园区每平米产值近13万元，处于全国领先地位。根据招募说明书，截至2021年上半年，中关村软件园所处的上地区域产业园区存量为213万平方米，约占北京全市产业园区总存量的11%；上地区域研发用房需求较为旺盛，园区空置率为8.2%，显著低于北京市产业园的平均空置率16.5%。

 

出租率方面，华安张江光大出租率最高，东吴苏园产业出租率低于其他产业园项目。华安张江光大的出租率最高，2020年末为99.51%。建信中关村的三个项目出租率也较高，协同中心4号楼项目由于其整租给百度关联企业度小满科技及其关联方，出租率为100%，其他两个项目出租率分别为95%和100%。招商蛇口产园的两个项目出租率分别为84%和94%。而苏州工业园区的2.5产业园一期、二期项目的出租率相对较低，2020年末为70%。

 

租金方面，各产业园租金均高于所在市平均租金，建信中关村资产租金最高，超170元/平米/月，东吴苏园租金相对较低，在40-60元/平米/月左右。张江光大园的租金水平也处于较高水平，张江板块近年来发展迅速，平均租金由2015年的4元/平方米/天上升至2019年的4.8元/平方米/天，优于上海核心产业园区平均水平。博时蛇口的万融大厦历史租金在125-130元/平米/月左右，万海大厦历史租金在137-154元/平米/月左右，由于疫情影响，2020年租金略有下降。租金收缴率方面，除东吴苏园未披露外，其余三单均保持接近100%的水平。

 

 

产业园行业布局、租户质量与集中度、租约到期集中度、续租率等因素对产业园租金收入稳定性有较大影响。一般而言，产业园布局高新技术产业，同时符合当地产业政策方向，收入与现金流相对稳定。对于品牌效应良好、运营成熟的产业园，主力租户集中度越高，租户续租、退租以及新约签署等衔接工作越少，过渡期间空置率相对较低，租金收入较稳定。

从租户客群看，四个项目均具有产业集聚效应，以信息技术、电子产业、先进制造业等高新技术产业为主。从前十大租户占比看，张江光大园的租户集中度最高，前三大客户为平安养老保险、微众银行和上海壹佰米网络科技。建信中关村租户集中度也较高，其中协同中心由度小满及其关联方整租。蛇口产业园的万融大厦和万海大厦租户集中度适中。苏州工业园区2个项目的租户较为分散，分别有345个租户和117个租户。

 

 

各项目租赁指标预期与实际完成情况来看，建信中关村租赁情况良好，2021年孵化器出租率为99%，创新中心也达90%，协同中心为度小满及其关联方整租，2023年8月31日租约到期前出租率均为100%，2022年Q1项目整体出租率为96.15%。各资产2021年租金高于预期，均超170元/平米/月，为四单REITs底层资产中最高。

张江光大园2021年、2022Q1和Q2出租率稳定在100%，租金超160元/平米/月，均高于预期。东吴苏园租金略不及预期，但出租率超预期，科技园维持96%的出租率，高于预期10个百分点，2.5产业园出租率预期75%，实际超81%，弥补租金的下降，收入总体也超预期。

蛇口产园两资产2022Q1和Q2出租率不及预期，平均出租率分别为87.16%、85%，平均月租金分别为121.23元/平米/月、122.34元/平米/月，收入预算完成率仅92%、91%，主要由于季节性因素以及疫情的影响，续租情况不及预期。

此外，疫情对产业园租户续租意愿产生影响，同时基于政策的租金减免对产业园营收有所削减，基金管理人等机构将全额化解免租的影响。蛇口产园在疫情期间通过控制租金单价，吸引新租户。同时，疫情风险使得租户倾向于将租约缩短，退租和换租更频繁。2022年上半年，基于纾困免租政策，东吴苏园、蛇口产园、建信中关村对符合条件的租户进行了租金减免。基金管理人、专项计划管理人、受托运营机构和物业管理机构决定以部分减免各自管理费用及物业酬金的方式，全额化解免租事宜对基金的影响。

（二）各产业园租金增长预期较为一致，折现率存在差异

各产业园REITs底层资产分别由戴德梁行、仲量联行进行估值，主要采用收益法。估值由预期未来运营净收益（NOI）、折现率与剩余运营年限决定，NOI关注租金收入增长预期。资本化率、P/B、P/NAV等指标可用来评估估值合理性。

对于预期租金增长率，根据资产评估报告，招商蛇口、华安张江、建信中关村的租金增长率波动情况有所差异，但未来15年复合增长率均在2.2%-3.0%左右，增长趋势总体相近，东吴苏园增长率在2%-4%左右。依据各资产估值时点租金单价及预期增长率计算预期租金，建信中关村创新中心、协同中心及张江光大园未来租金较高，预计2033年超225元/平米/月，建信中关村孵化器、蛇口万海大厦略低，预计2033年超200元/平米/月，蛇口万融大厦预计在三单REITs中最低，预计2033年达173元/平米/月。此外，各基础设施空置率根据估值时点数据预测，总体保持稳定。

估值折现率方面，东吴苏园折现率最高，为6.5%，相应的风险溢价最高，其余三单均采用6%，主要由于东吴苏园地处苏州，区位优势略弱于其余三单，租金也明显低于其余三单。

估值结果来看，张江光大园、万融大厦、万海大厦单位面积估值相对较高，在25000-29000元/平米左右。建信中关村资产估值不高，在15000-22000元/平米左右，北京市近两年可比资产交易价格在15000-45000元/平米左右。东吴苏园资产估值不足6000元/平米，较其他三单差距较大。

从资本化率角度看，根据《中国REITs指数研究：不动产资本化率调研》，一线城市商务园区资本化率在4.5%-5.5%左右，二线城市通常要求更高的报酬率，资本化率在5.5%-6.1%左右。四单产业园REITs资本化率总体处于4.4%-5.6%的合理区间，建信中关村相对较高。

（二）原始权益人均为国资背景，园区运营经验丰富

产业园REITs的原始权益人均为国资背景，原始权益人和股东资质较强。博时蛇口的原始权益人为招商蛇口（001979.SZ），其控股股东和实际控制人均为招商局集团。招商蛇口是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要业务协同平台，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。截至2020年，拥有网谷、意库、智慧城三条产品线，规划及在运营特色产业园区27个，规划建筑面积403万平米，园区运营经验丰富。

华安张江的原始权益人光全投资是有限合伙企业，其日常运作事宜由光控安石执行，张江集电（张江高科全资子公司）持有光全投资81.15%的合伙份额。国资背景的张江高科（600895.SH）作为光全投资的主要投资方，为光全投资的业务开展提供了资源、品牌、技术等多方面支持。光控安石是光大安石全资子公司，光大安石是光大嘉宝（600622.SH）和中国光大控股（00165.HK）旗下最具规模的不动产投资管理平台。

苏州工业园区2个项目的原始权益人和运营机构为苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，前者的控股股东是苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，后者由苏州新建元产业发展有限公司控股，实控人均为苏州工业园区管委会。科技公司运营国际科技园项目已达20年，建屋产业园开发也拥有十余年产业园运营经验，二者在招商引资、产业服务、金融服务等方面具备较强的运营能力和产业资源。

建信中关村的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，实控人为中关村发展集团股份有限公司。中关村软件园深耕大信息产业组织和科技园区运营，共运营10个项目，合计39.31万平米。

总体来看，四单产业园REITs底层资产资质优越、区位优势明显。招商蛇口、华安张江、建信中关村底层资产位于一线城市深圳、上海和北京，东吴苏园位于新一线城市苏州，区位优势相对较弱。

租赁情况来看，各产业园所在区域租金均高于全市平均，华安张江、建信中关村在所在区域租金竞争优势明显，同时二者租金增速较快，基本保持满租状态，收入预算完成率高。东吴苏园收入预算完成率较好，但租金仅40-60元/平米/月左右，较其余三单的120-180元/平米/月差距较大，同时出租率不足90%。受疫情影响，部分租户续租情况不及预期，博时蛇口2022年上半年出租率、租金收入低于预期。

各产业园均布局高新技术行业，吸引了内外资优质企业入驻，租户质量整体较高。华安张江、建信中关村租约到期期限相对集中，近年续租率高于90%。东吴苏园、博时蛇口租户较多，相对分散。各项目原始权益人均为国资背景，园区运营经验丰富，有助于保障租金收入的稳定性，同时拥有丰富的扩募资产储备。

估值角度来看，各产业园预期租金增速较为一致，未来年复合增长率在2.2%-3.0%左右。东吴苏园由于区位优势略弱、租金单价和出租率相对较低，风险溢价较高，折现率采用6.5%，高于其余项目的6%。各项目的资本化率总体处于合理范围。