11城将扎堆集中供地，城投有何动作？_行业资讯_新闻资讯

2022-12

11城将扎堆集中供地，城投有何动作？

扣除集中供地后，11月出让金同比增长9%

扣除集中供地后，11月出让金同比增长9%

2022年11月单月土地出让金同比转负，主要是去年同期集中供地基数高。扣除集中供地后，出让金同比增长9%。具体来看，2022年11月出让金4999亿元，同比下滑15%，再次转负。从原因来看，主要是由于2022年11月集中供地成交仅为去年同期一半，拖累整体出让金。

扣除集中供地后，2021年11月出让金3766亿元，同比增长9%。环比来看，11月出让金明显增长，较10月增长685亿元。

累计方面，2022年1-11月出让金43557亿元，同比下滑29%。扣除集中供地城市后，2022年1-11月出让金23077亿元，同比下滑31%。

11月出让金同比增长主要由浙江、江苏带动

分省市区来看，11月出让金同比增长主要由浙江、江苏带动，浙江杭州已有本地民企积极参与，江苏仍以城投参与为主。

具体来看，扣除集中供地城市后，2022年11月16个省市区出让金较去年同期增加，其中浙江、江苏分别增加182亿元、123亿元，增加金额超过120亿元。陕西、四川增加金额在100亿元-120亿元之间。

浙江方面，2022年11月拿地企业以城投、本地民企为主，民企主要在杭州拿地。浙江除城投外，有本地民企滨江集团、建杭置业、中天美好集团等积极参与。具体来看，2022年11月拿地金额前20名的公司中，11家为城投，拿地城市主要在金华、宁波。除城投之外，浙江本地民企滨江集团、建杭置业、中天美好集团也在积极参与，主要在杭州获取。

江苏方面，2022年11月拿地金额前20名的公司中，17家为城投，拿地城市在淮安、无锡、常州、南京、扬州。除城投直接拿地之外，公众企业绿城子公司绿城房地产建设管理集团有限公司、无锡本地城投子公司无锡新都房产开发有限公司联合在无锡获取土地，成交价40.3亿元，是江苏11月成交金额最高的地块。

累计数据来看，2022年1-11月全国仅海南、上海出让金同比为正，宁夏、四川、陕西、江西、北京降幅在15%以内，福建、安徽、内蒙古、湖南降幅在15%-20%之间，降幅相对较低。甘肃、辽宁、重庆、黑龙江、天津、吉林出让金同比降幅超过60%。

从出让金对城投债务及地方债利息支出的覆盖程度来看，2022年1-11月有15个省市区土地出让金对城投债务及地方债利息支出的覆盖程度不足100%，而2021年只有5个省市区。

11月集中供地体量小，12月11城扎堆集中供地

地级市层面，首先分析22个集中供地城市。相比2021年，2022年集中供地“批次增多”、“时间分散”。具体来看，2021年22城进行三批集中供地，三批时间分别集中在5-6月、9月、11-12月。2022年1-11月已有6城完成四批集中供地，无锡完成五批集中供地，批次增多。每批次约跨度2-4个月，第一批次集中在3-5月，第二批次集中在6-9月，第三批次9-10月，第四、五批主要从11月开始。

回顾2022年11月集中供地，成交体量低，且城投仍是拿地主力，特别是郑州、南京、无锡、武汉，一半以上的土地由城投获取。具体来看，11月8城进行集中供地，8城合计成交853亿元，体量是2021年11月的45%。参与企业方面，杭州由滨江集团、建杭置业等民企拿地，零国企参与。北京主要由国企参与，零城投参与。长沙、深圳城投拿地金额分别为46%、42%。郑州、南京、无锡、武汉城投拿地金额占比均超过50%，特别是郑州占比93%。

回顾2022年1-11月集中供地，成交进度仍然偏慢。体量上，2022年1-11月，出让金16316亿元，是2021年全年的71%。拿地主体方面，1-11月城投拿地5464亿元，是集中供地出让金的33%，且第三批、第四批、第五批城投拿地占比超过33%。

虽然具体城市表现上，我们延续《从集中供地看城投拿地合作方》的方法，从成交进度、溢价率两个维度对22个集中供地城市进行分类。合肥、北京、杭州、成都、上海、福州成交进度、溢价率双高，长沙、济南、青岛、郑州、武汉、天津、沈阳、长春成交进度、溢价率双低。

展望12月，已披露12月有11城扎堆进行集中供地，多数为第四/五批，体现增加出让金意愿。具体来看，根据推出信息，重庆在12月进行第三批集中供地，广州、青岛、上海、合肥、成都、福州、天津进行第四批，苏州、武汉、南京进行第五批。

从供地体量来看，12月11城推出起拍价1301亿元，是11月的1.5倍，同比是2021年12月集中供地出让金4091亿元的31%。供地时间集中于12月中旬。

整体来看，2022年12月加推第四批、第五批集中供地，体现了增加出让金的意愿，但由于2021年12月17城进行第三批集中供地，基数较高，12月同比或仍为负。

非城投拿地主要集中北京、浙江、江苏、广东

扣除集中供地城市后，2022年11月，20城出让金较去年同期增加超过20亿元，特别是淮安、金华、珠海、常州、西安增量在50亿元以上。

从拿地主体来看，类似集中供地，5个增量超过50亿元的城市中，城投同样是拿地主力，仅有少数城市有非城投国企积极参与。统计这5个城市拿地排行榜，淮安、常州前5大拿地主体均为城投，金华、珠海、西安前5大拿地主体中也有3-4家为城投。

进一步地， 2022年11月拿地金额前100排行榜单中，非城投企业拿地的分布，主要集中在北京、浙江、江苏、广东。浙江主要涉及杭州、温州、金华、丽水。江苏主要涉及无锡、扬州、淮安、苏州、泰州。广东主要涉及深圳、珠海。

风险提示：

中指院土拍统计存在误差：本文统计数据来源于中指院，其竞拍人的统计可能存在部分偏差，造成城投、非城投统计遗漏。

疫情反弹存在不确定性：可能影响土地招拍挂进度，也可能影响城投、房企竞拍土地积极性。

对外发布时间：2022年12月5日

报告作者：

刘郁，SAC 执证号：S0260520010001，SFC CE No.BPM217，邮箱：shliuyu@gf.com.cn

黄晓曦，SAC 执证号：S0260520080006，SFC CE No.BPN094，邮箱：huangxiaoxi@gf.com.cn

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