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今年上半年，中国证监会、国家发展改革委相继发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》证监发〔2020〕40号文件、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》〔2020〕54号文件，大力推动推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易。

基建REITs是什么？它的出现又将对市场产生什么样的影响？

一、基建REITs是什么？

REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即是不动产投资信托基金，以公募或私募的形势发行股份或收益凭证募集资金，并将资金投资于不动产等领域，由专门投资机构对不动产进行经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。

简单来说，就是投资者出资购买REITs，REITs将资金投资到具体的底层资产上，投资机构获得收益，投资者通过收益凭证从REITs获得收益。REITs 在世界范围内属于一种较为成熟的金融产品，以美国的REITs 发展为例，在仓储物流、办公楼、工业厂房、酒店物业、零售物业、购物中心、公寓、医疗中心等领域均有涉及。国内REITs产品与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品。

我国目前已发行的REITs，一般是以资产支持专项计划的形式，底层资产包括基建、工业园区、购物中心、写字楼、租赁住房、酒店等，此次我国大力推进的REITs品种即基建REITs。截至2019年底，在我国境内的类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品。在去年，我国国内就曾成功的发行了三款基建REITs产品，均以地方高速公路为底层资产。这三款产品的结构以高速公路的收费权作为最终还款来源，并搭配以差额补足、担保等内外部增信措施。

根据此次证监发〔2020〕40号文件《通知》，我国将从基础设施领域入手，发行产品模式为“公募+ABS”的基建REITs，由符合条件的证券公司或基金管理公司，依法设立公开募集基础设施证券投资基金。

二、基建REITs有什么用？

1、填补市场空白

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

对于个人投资者而言，基建REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基建公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。基建REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

2、短期内降低债务风险

短期来看，基建REITs有有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具。此前，我国民营资金参与基建较少，国内基建投资的主要资金来源是政府自筹资金，包括政府性基金、城投债、非标等，近年来在减费降税背景下，地方政府收入有所下降，基建REITs试点项目的推行可以吸引社会资本参与基建项目，弥补基建资金来源，打破当前地方政府的融资困境，缓解政府的债务压力。

3、长期内降低经济杠杆

从长期来看，基建REITs有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

三、基建REITs将改变什么？

1、改变不动产投资方式

基建REITs，对投资者而言提供了参与基建和城市发展红利的渠道，此前不动产投资由于体量庞大、流通性差，往往只有机构投资者才能得到参与机会，而基建REITs可以通过份额拆分，实现了不动产这种特殊资产的实时定价，在目前市场利率持续走低的环境下，既有利于引导资金要素的有效配置，又可以提高全要素生产率。

2、改变政府融资方式

基建REITs改变了政府投融资的方式，城投公司作为政策性公司，其支出往往来自于财政收入，而从地方角度来看，大量城市的财政收入来自于土地出让，而在内循环背景下，为了降低居民生活成本、增加可支配收入刺激消费就势必需要将房地产价格控制在合理范围内，再加上空余用地的减少，通过土地出让增加财政收入的方式不再具备可持续性。而基建REITs，可以通过权益投资把未来的现金流通过时空转换提前变现，替换存量出资，打破当前地方政府的融资困境，缓解政府的债务压力，同时减少其他金融工具如信贷所导致的期限错配、杠杆风险聚集的问题。

基建REITs的推进意味着金融科技对基建领域赋能的进一步深化，这也是未来市场发展的必然方向。证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和后续证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》相当于为我国发展基建REITs打开了窗口，未来仍需不断协调解决基础设施REITs试点过程中存在的问题与困难，并依据职责分工，不断优化流程、提高效率，推动基础设施REITs发展，并探索开展基础设施REITs试点的其他可行模式。