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城市作为人口聚居地，承担起了经济发展和提升生产力的重任。而对于一座城市而言，最为重要的便是人口，只有有了充足的人口，一座城市才有了生命力。

对于国家而言，城市化则是提高生产效率，促进经济增长的必经之路。在这条路程中，基建建设和房地产建设都是重中之重，基础建设提高了居民的生活水平和通行效率，而房地产则构建了城市生活的物质基础，帮助农转非人口在城镇安居。

为何要从房地产的角度出发，来分析两者未来的发展？分析房地产行业的优势在于，其一可以从相同的底层原料出发，房地产和基础建设的底层原料具备一定的相似性，都是由如水泥、砂石、钢筋等原材料构成，因此房地产行业与基建行业具备天然的相似性。其二房地产是财政收入的重要来源，基础建设则是财政支出的重要方向，分析房地产可以从财政政策的角度出发，分析未来基建行业的发展方向特征。

一、房地产与基础建设的关系

1、房地产与基建的定义

《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条定义为：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

基建项目基础设施建设项目，基础设施建设包括城市基础设施建设与农村基础设施建设，基础设施主要包括交通运输，机场，港口，桥梁，通讯，水利及城市供排水供气，供电设施和提供无形产品或服务于科教文卫等部门所需的固定资产，它是一切企业，单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础。

我们可以发现从法律定义上来看，房地产与基建行业本就是互为表里的关系，不能割裂。从广义上讲，基建项目应当包括所有的房地产开发项目。但是在研究领域，为了便于区分，我们通常对城市基建项目做狭义解释，将房地产开发项目排除在外。

2、房地产是财政收入的重要来源

房地产行业对财政收入贡献巨大，与房地产相关的税种主要有11个，其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展，房地产相关税收规模持续扩大。

从2018年的数据来看，五项土地和房地产相关税收收入1.8万亿元，其中契税5730亿、土地增值税5641亿、房产税2889亿、耕地占用税1319亿、城镇土地使用税2388亿，合计占地方一般公共预算本级收入的18%。2018年，房地产业和房屋建筑业贡献税收收入2.7万亿元，占全国一般公共预算收入的15%，其中归属于地方的收入约为1.8万亿元，占地方一般公共预算本级收入的19%。合计来看，2018年，土地和房地产相关税收、房地产业税收、房屋建筑业税收，共为地方政府直接贡献税收收入2.6万亿元，占地方一般公共预算本级收入的27%。

与此同时，土地出让收入是地方财政的重要补充。2018年，国有土地使用权出让收入65168亿元，占地方政府性基金预算本级收入的91%，相当于地方一般公共预算本级收入的67%。总体来看，2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、出让收入等多种渠道，房地产直接为地方贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入（地方一般公共预算本级收入、地方政府性基金预算本级收入、地方国有资本经营本级收入之和）的53%，占地方政府可支配财力（地方一般公共预算收入、地方政府性基金预算收入、地方国有资本经营收入之和）的38%。

从往年数据来看，仅房地产行业相关收入就占据了政府财政收入的三分之一，甚至更多。

3、基础建设是财政支出的重要方向

基本建设支出预算亦称“基本建设财务预算”。是国家确定年度基本建设资金总额和对各部门、各地区分配基本建设资金的财政计划。它是国家预算支出的重要组成部分，反映国家财政对基本建设投资的规模和方向。在2019中央经济工作会议上，部署了2020年经济工作，进一步强调了明年财政重点保障领域。会议称，2020年积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩政策取向从减税降费调整为支出结构调整优化，即从减收转向减少一般性支出，优化相关支出。未来民生等重点领域仍然是财政支出的重点，而且重点领域基础设施建设投入力度也会加大。

2020年1万亿元专项债额度下目前已经将具体额度确定到具体项目，国务院限定了提前下达的万亿专项债资金使用范围，即投向铁路、轨道交通、城市停车场等交通基础设施，城乡电网、天然气管网和储气设施等能源项目，农林水利，城镇污水垃圾处理等生态环保项目，职业教育和托幼、医疗、养老等民生服务，冷链物流设施，水电气热等市政和产业园区基础设施。

2020年疫情发生后，国家又发布了1万亿特别抗疫国债，其中7000亿可以投向基建用作资本金，由此可以看出，基建方向的支出在财政支出中的重要地位。

二、房地产市场发展分析

自1994年城镇住房制度改革以来，我国城镇化水平和经济增长水平快速上升，居民住房需求得到集中的释放。

数据显示从1998到2018年的二十年间，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点，住房需求快速增加。城镇人均可支配收入年均增长11%，居民购买力大幅提升。中国房地产由此历经二十年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。20年来，房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平，累计上涨9.3倍，年复合增速12.4%。房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元，累计上涨55.8倍，年复合增速22.4%。商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元，累计上涨13.1、58.7倍，年复合增速14.1%、22.7%。伴随房地产业的快速发展，中国的房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，全国房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍，其中5家房企位列世界500强。

1、房地产对经济的贡献

房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业。房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业。房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。

综合测算，2019年，房地产业增加值占GDP比重为7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%，对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%。对经济增长、投资消费有着较大的贡献。

也正因如此，房地产解决了大量实体经济的就业。根据第四次全国经济普查，2018年全国房地产业从业人员1440.6万人、房屋建筑业从业人员4117.4万人，合计5558万人，占全国第二产业和第三产业从业人员的10.4%。根据统计局数据，2019年全国2.9亿农民工中，建筑业人数占比18.7%，估算房屋建筑业人数占比约11.5%。

2、房地产市场2020上半年发展情况

2.1、房地产开发投资完成情况

1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

1—9月份，东部地区房地产开发投资55023亿元，同比增长6.5%，增速比1—8月份提高1.0个百分点；中部地区投资20670亿元，增长0.9%，1—8月份为下降1.1%；西部地区投资23518亿元，增长8.1%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资4273亿元，增长4.4%，增速提高0.4个百分点。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积859820万平方米，同比增长3.1%，增速比1—8月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积607031万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积160090万平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积117193万平方米，下降4.2%。房屋竣工面积41338万平方米，下降11.6%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅竣工面积29597万平方米，下降10.5%。

1—9月份，房地产开发企业土地购置面积15011万平方米，同比下降2.9%，降幅比1—8月份扩大0.5个百分点；土地成交价款9316亿元，增长13.8%，增速提高2.6个百分点。

2.2、商品房销售和待售情况

1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。

2.3、房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1—8月份提高1.4个百分点。其中，国内贷款20484亿元，增长4.0%；利用外资94亿元，下降9.5%；自筹资金44485亿元，增长5.9%；定金及预收款45145亿元，增长2.9%；个人按揭贷款21783亿元，增长9.5%。

2.4、房地产开发景气指数

9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.43，比8月份提高0.11点。

三、房地产市场发展转折

1、内循环背景加大消费驱动压力

2020年我们开启了以内循环为主、内外循环并举的经济发展模式。对经济内生动力、对内消费的质量和持续能力有了进一步提升。

从2020前三个季度额度数据来看，全国居民人均可支配收入23781元，比上年同期名义增长3.9%，扣除价格因素，实际增长0.6%。其中，城镇居民人均可支配收入32821元，增长2.8%，扣除价格因素，实际下降0.3%；农村居民人均可支配收入12297元，增长5.8%，扣除价格因素，实际增长1.6%。

前三季度，全国居民人均可支配收入中位数20512元，增长3.2%，中位数是平均数的86.3%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数30015元，增长2.4%，中位数是平均数的91.5%；农村居民人均可支配收入中位数10650元，增长4.7%，中位数是平均数的86.6%。

按收入来源分，前三季度，全国居民人均工资性收入13486元，增长3.6%，占可支配收入的比重为56.7%；人均经营净收入3680元，下降2.0%，占可支配收入的比重为15.5%；人均财产净收入2090元，增长7.2%，占可支配收入的比重为8.8%；人均转移净收入4525元，增长8.9%，占可支配收入的比重为19.0%。

前三季度，全国居民人均消费支出14923元，比上年同期名义下降3.5%，扣除价格因素，实际下降6.6%。其中，城镇居民人均消费支出19247元，下降5.6%，扣除价格因素，实际下降8.4%；农村居民人均消费支出9430元，增长0.8%，扣除价格因素，实际下降3.2%。

从GDP看，最终消费支出在一季度下拉4.4个百分点，在二季度对GDP拉动的点数是下拉2.3个百分点，到了第三季度是正拉动1.7个百分点。到了三季度最终消费支出对整个GDP的拉动点数是由负转正，所以整体上来讲，内需的贡献是在持续恢复，持续上升。

但值得注意的是，从数据来看，即便在前三季度，国内外经济放缓的大背景下，我国人均可支配收入仍然呈现了上升趋势。但这种收入上的上升并未转移到消费上来，人均消费实际上反而出现了下降，内循环并未完全打通，消费动能并未完全释放。

对未来不确定性的担忧仍然困扰着群众，这和国外的趋势近乎相同，即便是传统上没有储蓄习惯的美国等西方国家，在今年的储蓄率也不断上升。如日本等直接发放补贴的国家，民众也习惯性的将补贴储蓄起来，而非用于消费。

但是与这些国家相比，我国虽然是最早被疫情攻击的国家，但也是控制的最好的国家，在经济发展层面已经逐渐恢复，因此存在扩大居民消费欲望的基础。

因此，我们需要防止房价快速上涨继续透支国内居民的消费能力。通过土地刺激经济，或许在短期内可以看到非常显著的经济增长，通过土地出让获取财政收入转化支出刺激经济增长，高房价增加居民消费刺激经济增长。但实际上这种增长已经透支了未来数十年的消费能力，无法持续。

在过去的十余年间，房价的上涨和经济增长是相吻合的，工资收入增长填补了房价上涨导致的缺口，高房价带来的负面影响可能还并不明显。但在内循环背景下，尤其是经济增长速度放缓的状态下，高房价的持续会抑制生产性活动，从而导致居民消费水平的下降，长期必然会导致国家的经济空心化和经济的衰退。

2、人口结构限制房地产发展

在当前，随着经济的发展，我国也逐渐遇到了困扰着大多数发达国家的问题，那就是生育水平逐渐下降带来的人口结构老龄化趋势。

这一问题已经越来越严重，从80后开始，人口出生率就在不断减少。80后新生人口有22238万人，90后新生人口有21066万人，00后新生人口只有16330万人，在2016年开放二胎政策后，10后新生人口还是只有16306万人，新生儿数量还在不断减少。全面开放二孩后释放的生育红利已经逐渐耗尽，而目前85-90后适龄人群的生育欲望依然低下，二孩比例在新生儿比例中占比较高。

长期来看，人口是决定了房价发展的基础，而在人口老龄化的背景下，新生动力被削弱，未来房地产市场发展必定会受此影响。随着居住在乡村的高龄人口逐渐临近寿命界限，在未来的十年，即便在政策层面不在进行新的助力，我国城市化水平仍会进一步提升。

从另一个角度上来看，当前我国生育率水平较低的一个重要原因就在于生活成本、教育成本、医疗成本的高企，而房价则在居民财产中有占据了过高的比重，因此进一步生活压力进一步加大。每个月的还贷压力，让很多人都成为“房奴”，又如何给子女提供良好的生活？高房价、高生活成本压制了适龄人群生育欲望。

因此，想要改善人口结构，促进经济发展内生动力的释放，就要需要控制房地产市场理智健康发展，坚持中央关于房地产的政策十九大报告中“房住不炒”的原则。

四、基建行业发展的机遇与困境

受到房地产市场转折点到来的影响，可以预见的是，在未来财政收入尤其是在房地产拉动的财政收入增长并不乐观，而内循环下，为了拉动经济增长政府投资的财政支出压力又会进一步增加。

1、减税降费

近日，今年第三季度申报“大征期”结束，税务总局及时完成了前三季度减税降费统计核算工作。

今年前三季度，全国累计新增减税降费17834亿元，其中新增减税15109亿元，新增社保费降费2725亿元。新增减税主要包括增值税改革新增减税7035亿元（其中，去年5月1日调整增值税税率翘尾减税1184亿元，今年深化增值税改革减税5851亿元），小微企业普惠性政策新增减税1827亿元，个人所得税两步改革叠加新增减税4426亿元。

今年实施更大规模减税降费政策对税收收入的减收影响较为明显。前三季度全国税务部门组织税收收入（已扣除出口退税）112658亿元，增长0.3%，增幅比去年同期回落12.9个百分点。

前三季度，各行业门类税负水平，同比均实现不同程度的下降。比如，制造业新增减税4738亿元，占新增减税总额的31.36%，行业税负同比下降1.08个百分点；批发零售业新增减税3258亿元，占新增减税总额的21.56%，行业税负同比下降3.27个百分点。又如，建筑业，交通运输、仓储和邮政业共新增减税1179亿元，占新增减税总额的7.8%，这两个行业税负同比分别下降0.63和0.35个百分点。

减税降费的大背景下，基建相关产业得到切实优惠，降低了中小企业的生存压力，为基建行业发展提供了机遇。但同样的，减税降费会直接影响政府财政收入，进而影响到财政支出及赤字水平。

2、财政收入减少

根据相关数据显示，我国的财政收入规模预计将在2020年下降至略高于17% GDP的水平，比2015年的峰值低约5个百分点。

中国2020年中央和地方预算草案报告报告指出，财政支出目前仍需保持在一定水平以完成关键的优先任务，同时坦言了新冠疫情经济影响和减税方案实施会减少财政收入。2020年中国政府财政赤字规模预计为3.76万亿元，占GDP的3.6%。

为保障用于完成优先任务的支出空间，中央政府将削减0.2%的财政支出，其中非必要支出减幅超50%。这意味着2020年将不允许新建政府性楼堂馆所，而地方政府将需要削减出国费用、公务费用和公务招待支出。

前文已经提到，基础建设是财政支出的重要方向，是扩大内循环刺激经济增长的重要渠道。因此，即便在减税降费的背景之下，基建行业也将得到重点支持。但是财政政策趋紧，货币供给长期稳定依然会在客观上导致市场融资的短缺。

这既是机遇，也是困境，未来的基建行业发展，势必衍生出新的渠道与路径。

五、基建未来发展新趋势

1、新基建登上舞台

新基建主要包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网七大领域，涉及诸多产业链，是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

新基建总体来讲是高技术、轻资产行业，直接投资规模并不大。2020年，中国移动、中国联通、中国电信5G网络投资分别为453亿元、350亿元和1000亿元，合计1800多亿元。

从目前的数据来看，按照部分市场机构的预测，数据中心年度投资规模在1000 亿元左右，人工智能投资约300-400亿元，工业互联网投资可以达到100亿元，投资合计也就是3300亿元，只占近年年度交通投资的5%，城市建设投资的4.7%，全部传统基建投资的2%。

新基建投资相比于传统基建，在短期内对经济的拉动作用有限。但新基建可以改善传统的供给结构，提高供给质量，带动各行业的数字化转型，优化生产和服务资源配置。促进产业向价值链中高端发展，同时催生新技术、新业态、新模式，推动城镇化、工业化高质量发展。

2、金融科技赋能

在财政支出缩减的背景之下，政府支出更应慎之又慎，将好钢用在刀刃上。

我国基建投资的资金来源主要有财政拨款、自筹资金、国内贷款、外资、债券和其他资金渠道。为有效控制地方政府债务风险，尤其是隐性债务风险，2016年来多部门加强监管，地方政府融资渠道明显收紧。

在控制地方政府隐性债务风险的政策要求下，自筹资金占比从2013年29%的高点降至2016年的23%，外部融资需求和难度进一步增加。在此种情况下，地方政府必须熟悉各种融资渠道，在监管允许的范畴内为地方基建项目筹集资金。

以供应链金融为例，供应链金融在基建领域的发展，将城投平台、金融机构、建筑企业及其上下游供应商等参与方深度融合，基于基建领域的丰富业务场景与银行、保险、保理、券商、信托等金融机构的业务相衔接，利用城投平台的信用优势，解决中小型基建企业融资难题。在金融科技的赋能下，在助力行业发展的同时，推动了社会经济的发展。

金融科技赋能，多渠道融资，成为未来基建行业发展的新趋势。

六、结语

2020是一个变革之年，很多问题好像一下子就暴露出来。在国际上，全球经济衰退、逆全球化趋势、局部地区热冲突、地缘政治问题激增、美国黑命贵运动、原油危机、泰国革命等问题频发。在国内也面临着疫情爆发、经济增速下滑、政府赤字上涨、地方负债率上升、人口老龄化趋势等问题。但是这些问题，其实并不是毫无征兆的出现，年初的疫情并不是导致危机的原因，只是加速了本就存在问题的爆发。

内外压力之下，环境已经切实发生了改变。无论是在经济、文化、政治还是军事领域，我们都应该做好两手准备，随时做好应对危机的出现。无论是房地产市场亦或是基建市场，最终都是服务于我国经济，服务于我国人民，一切的发展都应以此为基石。

我们拥有全球最为完善的工业生产体系，最英勇善战的部队，效率最高的中枢大脑。我们有信心在全球变革和新一轮科技革命中抢占先机，屹立潮头，不惧挑战。